Новостройка своими руками
В заметке описан опыт общения соинвесторов - дольщиков одной московской новостройки, строящейся с 2008 года. Материал поможет потенциальным покупателям реалистистично оценить время окончания строительства и строить общение на основе уже имеющегося опыта.
В связи с резким ростом цен на недвижимость за последние годы, особенно в Москве, очень многие оказались перед выбором – как обеспечить себя жильем? Либо покупать готовое жилье по цене минимум 6 - 7 тысяч долларов за квадратный метр, либо покупать более дешевые новостройки. Очень многие не могут себе позволить приобретать готовое жилье в связи с крайне высокими ценами.
Проблема в том, что недорогое жилье (жилье «эконом») класса на этапе строительства не продается по договорам о долевом строительстве вовсе, а лишь с использованием различных схем. Поэтому практически все приобретатели недорого жилья были ВЫНУЖДЕНЫ брать на себя риски и приобретать жилье на этапе строительства по предлагаемым строителями схемам, так как просто не было иных альтернатив.
Соинвесторам была неоднократно предложена помощь различных юристов, адвокатов и организаций на платной основе. В силу отсутствия положительного опыта в открытом доступе и наличия юристов среди дольщиков объекта данная помощь была отвергнута.
Выбор объекта инвестиций
В нашем случае объект был выставлен на продажу с 2007 года, а начало работы Госкомиссии планировалось в 4-м квартале 2008 года. Год за годом, окончание строительства переносилось, а обещания исчезли с сайта продавца и переросли в устные обещания.
Вопрос : Как потенциальный покупатель может получить ориентировочную, но реалистичную дату окончания строительства?
Ответ : Из генерального плана застройки города и распоряжений Правительства Москвы. В нашем случае они сроки тоже срывались, но это то, на что Вы можете опираться в своих запросах в дальнейшем.
Совет : Перед покупкой квартиры в новостройке, не пожалейте своего времени - отправьте письменные запросы в префектуру округа и правительство Москвы - запросите данные об окончании строительства выбранного объекта. Во всех дальнейших обращениях это будет служить точкой опоры. Устные обещания и индивидуальные контракты не в счет и будут являться объектом административного права. Если Вы хотите добиваться помощи чиновников Вам нужно знать даты окончания строительства в их распоряжениях.
Это не скрытая реклама, но некоторые банки очень хорошо и тщательно подходят к выбору объектов под которые дают ипотеку. Один из таких банков "Сбербанк", зайдите на их сайт и посмотрите список аккредитованных новостроек. Такой вариант менее рисковый, но более дорогой. Сразу скажу, что нашей новостройки в списке не было.
Заключение договора
В нашем случае соинвесторы - дольщики сначала покупали векселя, которые по истечению срока давности менялись на предварительные договора. Присоединившиеся в конце 2011 года и далее вступали в Жилищный кооператив.
В последнем случае, при оформлении договора купли-продажи сотрудники Компании сказали, что нужно написать доверенность (заверить у нотариуса) на сотрудника Компании о том, что мы ему доверяем участвовать в заседаниях, обсуждениях. Без доверенности, отказывались выдавать справки об уплате пая в кооперативе.
Совет : Если Вы хотите оформить отзыв доверенность , то его нотариально не нужно оформлять. Нужно просто официально (по почте с описью вложения, или лично с отметкой о принятии) уведомить об этом поверенного и тех лиц, для представительства перед которыми выдана доверенность.
Общение с представителями органов власти
В связи с тем, что окончание строительства бесконечно переносилось, соинвесторы стали проявлять активность и обеспокоенные судьбой своих вложений. В течении всего срока, Компания ни разу не проинформировала людей, инвестировавших миллионы рублей в индивидуальном порядке.
В письменном виде, Компания продавшая векселя, паи ответила следующее : "указать конкретные сроки не представляется возможным, так как товарищество не является заказчиком - застройщиков, не является эксплуатирующей организацией и соответственно не несет ответственности за третьих лиц". Хотя из информации предоставленной официальными органами следовало, что заказчиками, подрядчиками и будущая управляющая компания являлись дочерними компаниями.
Совет : Иерархия обращений - письмо Президенту
Порядок обращения всегда должен быть последовательным, начиная с низших инстанций и на вверх, при этом прикладывая к каждому последующему обращению, ранее направленное обращения и полученные отписки.
Если до Управления делами Президента дойдёт такое письмо с приложенными подтверждениями об обращениях в ниже стоящие инстанции и отписками, то такое обращение берут на контроль. Если просто жалоба, то её спускают в нижестоящие инстанции, а те ещё ниже. Так у нас работает аппарат. Как правило такие жалобы не на контроле.
Кроме того, когда граждане создают объединения, общественные организации или входят в организации (движения), то к такой категории граждан отношение совсем другое. Чиновники боятся когда граждане организованно объединяются.
Важно держать открытыми координаты куда соинвесторы могут обращаться, ответы и тексты писем. Ведь если соинвестор отправит одно обращение в год, от типичного многоквартирного дома в 400 квартир - Вы будете всегда на виду.
Инициативная группа
Чтобы избежать общения с соинвесторами, продавцы (иначе не назовешь, так как застройщиком не являются) сажают одного человека "руководителя отдела по работе с инициативными группами", который в свою очередь работает только с одним человеком от соинвесторов -дольщиков. У соинвесторов это один и тот же человек от нескольких или даже целого микрорайона.
Тут делается упор на человеческую слабость, представитель соинвесторов называет себя "Руководителем Инициативной Группы" после чего цель продавца достигнута - один человек задаёт вопросы от многих сотен. Таким образом снижается поток обращений за банальной информацией - обновленных графиков строительства, подключений по постоянной схеме к коммуникациям, позволить участвовать в выборе управляющей компании.
Глава инициативной группы пытается совместить работу, семью и стройку, при этом не являясь профессиональным строителем, адвокатам или кем-то еще, но при этом тщеславным.
При средней площади квартиры в 50 кв.м и цене в 100 тысяч рублей за квадрат речь идет о проекте стоимость в 2 млрд. рублей (400 квартир в одном доме) .
Тщеславие и предвзятость сказывается не только на несбалансированном интересе (своя рубашка, корпус, дом ближе к телу), но и вялым подрыгиванием - "мне за это денег не платят, общественные начало за многомиллиардную стройку без формальной ответственности".
На это и делается ставка, продавец на запросы от остальных соинвесторов начинает генерировать отписки -обращайтесь в инициативную группу.
Совет: избежать создания инициативной группы нельзя, так как тщеславие даст о себе знать и "продавцы" примут первого зарегистрировавшегося. Создайте её первым, зарегистрируйте почту и позвольте отправлять от имени инициативной группы вопросы, ставя на копию список рассылки и регистрируя вопросы. Большинство почтовых ящиков можно настроить таким образом, чтобы получаемая почта рассылалась на определенную группу (или всех желающих соинвесторов).
Все упоминаемые в тексте торговые марки являются собственностью их уважаемых владельцев, и все права сохранены. Названия товаров и имена политиков не указывают на реально существующие рыночные продукты и относятся только к проекциям элементов торгово-политического информационного пространства, принудительно индуцированным в качестве объектов индивидуального ума. Автор просит воспринимать их исключительно в этом качестве. Остальные совпадения случайны. Мнения автора могут не совпадать с его точкой зрения. © Виктор Пелевин, Generation «П».
В следующей статье будет описано, как мы добивались подключения к коммуникациям на постоянной основе и почему важно сменять управляющую компанию как можно скорее и как.
Если Вы применяли какие-то иные способы работы с органами власти и застройщиками, будем рады если Вы поделитесь ими. Что было наиболее эффективный и успешным в Вашем случае?
Нагатино-Садовники, мкр.1, д.29А - сайт дома и района - http://www.NagatinoS.com
