Перейти к содержимому

Популярные форумы

870
ЖК «Ольгино Парк» Новостройка в Железнодорожном
750
ЖК «Новое Бутово» ЖК в Новой Москве от МД Групп
697
мкр. «Некрасовка Парк» Микрорайон из трех кварталов в ЮВАО
678
ЖК «Лебединое Озеро» Новостройка в Солнечногорском районе
628
ЖК «Вершинино» ЖК в 2 минутах пешком от м. Нагорная

Продавцы и Застройщики

  1. НДВ-Недвижимость
    Добрый день. Впервые столкнулась с НДВ недвижимость и в последний раз. Больше никогда не обращусь к ним. Сделку они провели,...
    Morozova Вчера, 18:40
  1. Лидер Групп
    Я являюсь дольщиком Лидер Парка. На данный момент застройщик держит нас, дольщиков, в курсе текущей ситуации. Недавно встреча...
    ЛП мытищи Вчера, 13:51
  1. ДСК-1
    ДА, тут выше истерят про Мортон, скорее всего. ДСК-1все таки надежный застройщик. Как взяли планку, так и держат, не смот...
    Next7 06 Декабрь 2016 - 15:05

Все последние сообщения

Новые видео тайного покупателя

 
1 2 3 4

Подписывайтесь на канал:
Novostroy-M

 

Почему не ДДУ?

Информация о ЖК «Мосфильмовский»
1-комнатные от 11 883 918 руб.
ЗастройщикМонАрх ГК
Срок сдачиДом сдан
АдресМосква, ЗАО, Раменки Мосфильмовская ул., корп. 1-4, 6, 7, д. 88 корп. 2
ЖК «Мосфильмовский» от группы компаний «МонАрх» расположен в престижном районе Раменки рядом с зеленой зоной р. Раменки. Неподалеку находятся Воробьевы горы, Парк 50-летия Октября и Ботанический сад.
ЖК «Мосфильмовский» - посмотреть цены, планировки, фото

#1 Ленин

Ленин

    Новичок

  • Гости
  • Pip
  • 4 сообщений

Отправлено 03 Сентябрь 2012 - 20:57

Заинтересован покупкой квартиры. Всё нравится, и застройщик, вон богородский построили очень быстро, без проволочек, устраивает продавец.
Не смущает ЛЭП, их все будут в землю зарывать (друг в СУПРе работает, от него информация)
Не смущают садики на огороженной территории.
Сильно смущает почему не по ДДУ продают, а по ЖСК ?
кто мне это объяснит?

#2 Елена

Елена

    Novoseli

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 118 сообщений

Отправлено 05 Сентябрь 2012 - 21:37

Потому что для регистрации ДДУ в ФРС необходимо иметь разрешение на строительство, которого у Монарха пока нет, оно в процессе оформления, как я слышала.

#3 Милена

Милена

    Новичок

  • Гости
  • Pip
  • 6 сообщений

Отправлено 05 Сентябрь 2012 - 22:30

Почему выгодно создание ЖСК застройщику и какие проблемы у пайщиков ЖСК могут возникнуть, если Вы покупаете квартиру у ЖСК (В чем отличие ЖСК от ТСЖ)? Чем отличается договор участия в долевом строительстве от договора об участии в ЖСК (соинвестирования ЖСК, паевого взноса с ЖСК) и какие риски несет пайщик?
Схему продажи квартир в новостройке через структуру товарищества сейчас используют все больше застройщиков. Выглядит она следующим образом: застройщик из числа своих работников или иных зависимых лиц создает ЖСК, выбирает председателя. При этом документы ЖСК составляются таким образом, что сменить председателя невозможно. Затем застройщик заключает с жилищным кооперативом (ЖСК) договор соинвестирования строительства многоквартирного дома (фактически аналог ДДУ с физическим лицом) в части квартир, оплаченных пайщиками. Согласно договора ЖСК инвестирует в строительство денежный взнос, а застройщик обязуется передать квартиры ЖСК. После этого ЖСК заключает договор с пайщиком, а при подписании договора об участии в ЖСК у пайщика требуют предоставление доверенности на голосование на общем собрании ЖСК, обьясняя загруженностью и пр. Доверенность предоставляется одному из работников застройщика. Таким образом ЖСК становится под контролем застройщика. Риски пайщика:
Во-1х, ЖСК может действовать как в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так и в рамках законодательства о кооперативах, установленного ЖК РФ и Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". Как результат договор участия в ЖСК не подлежит регистрации в Росреестре, а значит есть риск двойных продаж новостроек и пр.
Во -2х,- кроме стоимости самого объекта недвижимости, который определяется паевым или членским взносом, член ЖСК оплачивает так же вступительный взнос, который может доходить до 5 % от стоимости недвижимого имущества, а также членские взносы, которые могут взиматься в течение долгого времени, вплоть до прекращения деятельности ЖСК. Членские взносы – право ЖСК собирать дополнительные денежные средства не только на содержание кооператива, или объекта недвижимости, но и на его достройку в случае отсутствия достаточных денежных средств на завершение строительства дома, и обязанность членов ЖСК, т.е. покупателей, оплачивать дополнительные платежи.
В -3х, если согласно Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ " с застройщиком оформляется лишь один договор долевого участия (кратко ДДУ), к нему могут быть составлены приложения и дополнительные соглашения, в которых прописаны и сроки строительства дома, и стоимость объекта недвижимости, что приобретается дольщиком, и объект недвижимости и штрафные санкции, то при возникновении отношений с ЖСК дополнительно к договору на продажу недвижимости покупатель подписывает соглашения по исполнению обязательств, вытекающих из Устава ЖСК (иного правоустанавливающего документа). В Уставе ЖСК и прописаны все те положения, которые в корне отличаются от положений договора долевого участия с застройщиком и строительными компаниями, которые подпадают под действие законодательства о защите прав потребителей .
В-4х, если Застройщик не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником строительства, последний согласно Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ вправе отказаться от договора и потребовать возврата денежных средств, а так же убытков, в размере стоимости подорожавшей недвижимости и неустойки, в том числе равной стоимости договора. Указанное право возникает у дольщика согласно Закона № 214 ФЗ, даже в обход соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, с правом обращения напрямую в суд. Что же касается пайщиков, заключивших договоры с ЖСК, то у пайщиков нет законных прав потребовать расторжения договора и возврата денежных средств, так как их право возникает лишь на выход из ЖСК и только после выхода из состава ЖСК, пайщик имеет право подать иск в суд о возврате денежных средств. Хотя в ст.132 ЖК РФ прямо указано, что "срок такой выплаты суммы пая не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена ЖСК", возвращать деньги могут годами, так как пайщик может получить присужденное судом при условии наличия свободных денежных средств у ЖСК, достаточных для погашения указанной задолженности.
В- 5х, Закон «О Защите прав потребителей» в максимальной степени защищает покупателей при нарушении законодательства застройщиком, но не применяется к отношениям между ЖСК. Приказом Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ от 20.05.1998 г. № 160 (ред. от 11.03.1999 г.) «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей» регламентировано, что не регулируются законодательством о защите прав потребителей гражданско-правовые отношения граждан с организациями (общественными объединениями, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами, товариществами и т.д.), если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях.
В-6х, Покупатели квартир у ЖСК в отличие от покупателей квартир по ДДУ (договор долевого участия), не могут претендовать на возмещение им убытков, неустойки и компенсации морального вреда в случае задержки окончания строительства дома, задержки по срокам передачи квартир, либо в случае приостановлении или полном прекращении строительства дома. Пайщик может претендовать лишь только на возврат суммы паевого взноса, а такие плптежи, как членские и вступительные не подлежат возврату при выходе из состава ЖСК.
В-7х, Если покупатель вступает в качестве пайщика в ЖСК, то первичными являются отношения членства в кооперативе, который не является коммерческой структурой и отношения члена ЖСК и ЖСК регулируются только Уставом ЖСК и положениями Жилищного кодекса о жилищно-строительных кооперативах. Это означает, что пайщик, являясь членом ЖСК, несет солидарную ответственность за деятельность ЖСК, а все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива, т.е. предьявить претензии пайщик может практически сам себе.
В- 8х, Даже если паевый взнос выплачен полностью, а объект строительства не сдан в эксплуатацию, то уступка права требования (цессии) с переводом долга невозможна, так как у члена ЖСК нет права требования передачи квартиры, так же как и нет права на признание права собственности на долю в обьекте незавершенном строительством. Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ право собственности на жилое помещение у члена жилищного или ЖСК может возникнуть лишь из членства в ЖСК, полной выплаты паевого взноса и передачи обьекта строительства по акту. Отсюда вывод, что договоры уступки пая не могут носить правообразующий характер, следовательно, не обладают свойствами юридического факта. Соответственно, сделку, заключенную между членом кооператива и лицом, желающим приобрести пай, можно квалифицировать как мнимую (статья 170 ГК РФ), т.е. сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
В-9х, ЖСК может быть не соблюдена процедура создания самого ЖСК или (и) принятия пайщика в члены ЖСК.
В соответствии со ст. 121 ЖК РФ, что бы стать членом ЖСК, необходимо соблюдение следующих условий:
1). Подать заявление о приеме в члены жилищного кооператива,
2). Утверждение решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов товарищества,
3). Уплатить вступительный взнос.
Не соблюдение хотя бы одного из условий или отсутствие документов, является основанием того, что Вы не будете являться членом ЖСК. В этом случае, если даже паевой взнос внесён договор с ЖСК считается не заключеным, а правоотношения подпадают под строительный подряд. В результате возможно признание сделки ничтожной.
В-10х, в связи с определенной спецификой внутренней работы ЖСК проверить финансовую и экономическую деятельность ЖСК невозможно. Дело в том, что ЖСК, являясь юрлицом, не освобождены от ведения бухгалтерского учета. Как некоммерческая организация, не ставящая целью извлечение прибыли, ЖСК ведет деятельность «по смете», то есть формирует доходную часть (вступительные, членские, паевые взносы, дополнительные паевые взносы) и направления расходования средств (на строительство дома и текущие затраты на ведение деятельности). Паевые и другие взносы, уплачиваемые в соответствии с порядком, предусмотренным уставом, либо при необходимости допрасходов по строительной смете, отражаются с использованием счета 86 «Целевое финансирование»:
В-11х, Привлечение денежных средств граждан через ЖСК на приобретение жилых помещений предусмотрено в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (подп. 3 п. 2 ст. 1). В то же время в указанной норме определено, что такое привлечение допускается жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность. Из чего следует вывод о том, что что меры ответственности, предусмотренные в пункте 1 статьи 14.28 КоАП РФ за неправомерное привлечение и использование средств (штраф в размере от 500 тыс. до 1 млн руб.), к деятельности ЖСК применены быть не могут, также как и предъявить претензии за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ.
В-12х, Основание для возникновения права собственности на жилую недвижимость предусмотрено ст.218 ГК РФ. В случае заключения ДДУ действует п.1 этой статьи, в случае заключения договора об участии в ЖСК – п.4. Фактически участнику строительства заключившему ДДУ достаточно получить Акт приема-передачи для регистрации своего права собственности (остальные документы у него уже находятся на руках (ДДУ, платежные документы, справка об отсутствии претензии). В ситуации с ЖСК помимо акта приема-передачи жилья, нужно еще получить справку о полной выплате пая (паевого взноса) в ЖСК, которая является правоустанавливающим документом на квартиру.
Документы необходимые для регистрации права собственности:
  • Договор об участии в ЖСК.
  • Акт приема-передачи от ЖСК (2 оригинала +копия);
  • Справка об отсутствии к Вам претензий по расчетам;
  • Справка о полном выплате пая (полном расчете) в ЖСК;
  • Кадастровый паспорт на квартиру;
  • Документы о членстве в ЖСК.
  • Заявление, подписанное председателем Правления ЖСК.
В любом случае если Вы приняли решение стать членом ЖСК, то Вам необходимо убедиться , что Вы действительно стали членом ЖСК, т.не. кроме договора с ЖСК, финансового документа об уплате денежного взноса и справки , что ЖСК не имеет к Вам претензий по оплате, нужно затребовать у ЖСК разрешение на строительство, свидетельство о праве собственности (или аренды) земельного участка, на котором строится дом, Устав ЖСК, в котором обозначен порядок вступления и выхода, а также порядок получения квартиры и порядок осуществления Вами денежных выплат), доказательства вступления Вами в ЖСК (расписка о получении заявления о вступлении, отметка о принятии в ЖСК на его копии этого заявления, заверенная выписка из решения общего собрания членов ЖСК.)

#4 Милена

Милена

    Новичок

  • Гости
  • Pip
  • 6 сообщений

Отправлено 05 Сентябрь 2012 - 22:32

А если говорить по конкретному объекту, то сочетание застройщик- продавец вполне надёжное.

#5 Иван да Марья

Иван да Марья
  • Гости

Отправлено 07 Сентябрь 2012 - 18:53

А если говорить по конкретному объекту, то сочетание застройщик- продавец вполне надёжное.




Можно более подробную информацию о застройщике? Сколько у него до этого объектов было построено? В срок была сдача?
Спасибо



#6 Ленин

Ленин

    Новичок

  • Гости
  • Pip
  • 4 сообщений

Отправлено 10 Сентябрь 2012 - 20:45

15 июня в Golden Palace состоялась торжественная церемония вручения премии "Рекорды рынка недвижимости"учрежденной Московским Бизнес Клубом. Жилой комплекс "Мосфильмовский" получил премию в номинации "Новостройка Москвы №1" - сама по себе новость хорошая и немного успокаивает. Новостройка, получившая такую премия должна быть достроена и сдана.

Можно более подробную информацию о застройщике? Сколько у него до этого объектов было построено? В срок была сдача?
Спасибо


ЖК Богородский, знаю это точно, так как мои друзья там купили квартиру, и такой же тандем был Монарх-НДВ, но там было ДДУ.

#7 Михаил

Михаил

    Новичок

  • Гости
  • Pip
  • 2 сообщений

Отправлено 30 Сентябрь 2012 - 23:54

Мне нравится всё, готов купить и квартиру и машиноместо. Оно мне, кстати , понравилось, автоматизированная система Klaus. Что беспокоит, так это ЖСК и один пункт договора, по которому Монарх вправе его расторгнуть в одностороннем порядке, внесудебном.
Вкладывать такие деньги хочется по ДДУ.

#8 Николай

Николай
  • Гости

Отправлено 14 Август 2013 - 22:43

Заинтересован покупкой квартиры. Всё нравится, и застройщик, вон богородский построили очень быстро, без проволочек, устраивает продавец.
Не смущает ЛЭП, их все будут в землю зарывать (друг в СУПРе работает, от него информация)
Не смущают садики на огороженной территории.
Сильно смущает почему не по ДДУ продают, а по ЖСК ?
кто мне это объяснит?

Что за супр? достоверная информация?



#9 Роман Аверьянов

Роман Аверьянов
  • Гости

Отправлено 15 Август 2013 - 08:08

Я бы тоже предпочел подписывать только ДДУ ФЗ-214 за свои кровные, а то эти договора ЖСК обычно не дают никаких обязательств и гарантий со стороны застройщика, а мы, дольщики, не попадаем под закон о правах потребителей. Пайщики остаются бесправными, по сути.



#10 Николай

Николай
  • Гости

Отправлено 15 Август 2013 - 13:14

По поводу рисков связанных с ЖСК - теперь появилась возможность застраховать свои финансы - 

 

***Ссылка удалена***

 

Что думаете по этому поводу?





#11 Сергей Лавров

Сергей Лавров
  • Гости

Отправлено 20 Август 2013 - 13:55

Ну что там слышно по поводу оформления жилья в собственность? Будут или нет по ДДУ в перспективе оформлять, или так и останется все по ЖСК? А то одни одно говорят, другие - другое.



#12 Гость

Гость
  • Гости

Отправлено 21 Август 2013 - 20:05

Ну Монарх и НДВ никому не обещают переоформление по ДДУ. Данный объект реализуется по ЖСК.

Ну что там слышно по поводу оформления жилья в собственность? Будут или нет по ДДУ в перспективе оформлять, или так и останется все по ЖСК? А то одни одно говорят, другие - другое.

 



#13 Jack

Jack

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 1 401 сообщений

Отправлено 22 Август 2013 - 13:04

Милене - однозначно спасибо за такое подробное объяснение, как минимум заставили задуматься и порыться в наших хитрых законах, чем и собираюсь заняться сегодня же.



#14 Fedor

Fedor

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 131 сообщений

Отправлено 25 Ноябрь 2013 - 11:47

Ну Монарх и НДВ никому не обещают переоформление по ДДУ. Данный объект реализуется по ЖСК.

А с чем связано то, что по ДДУ не хотят оформлять жилье? Я всегда отношусь к договору ЖСК с опасением. Значит, что-то не договаривают. Может, у них какие-то проблемы с разрешительной документацией?



#15 Savik

Savik

    Продвинутый пользователь

  • Пользователи
  • PipPipPip
  • 244 сообщений

Отправлено 09 Декабрь 2013 - 20:00

А с чем связано то, что по ДДУ не хотят оформлять жилье? Я всегда отношусь к договору ЖСК с опасением. Значит, что-то не договаривают. Может, у них какие-то проблемы с разрешительной документацией?

Да меня тоже напрягает этот договор ЖСК. Говорят, что при таком договоре у застройщика все козыри в рукаве и минимум ответственности перед покупателями. ДДУ дает намного больше гарантий покупателям жилья.





Ответить



Правила форума
  


0 посетителей читают эту тему

0 пользователей, 0 гостей, 0 скрытых

novoseli.ru, 2012 - 2016

Разработка сайта

РА MediaProNet

Наши контакты