Отправлено 12 Октябрь 2012 - 01:18
Мы купили в ЖК Ваниль две квартиры, сделали это буквально вчера. Брали как инвестицию.
Тоже долго выбирали, и форум я активно давно читаю. И честно говоря не очень понимаю из-за чего сыр бор. Попробую пояснить.
Сайт у них жкваниль.рф, все красиво, понятно, цепляет, но документов нет.
Причем это везде на форумах пишут, что нет никаких документов. А по телефону говорят приезжайте, смотрите.
Ну мы в итоге и решились и поехали, ибо подбор интересного варианта - дело рук самого человека, а не вычитка форума.
Как ни странно, документы действительно есть, мы часа три сидели в офисе на Таганке, все вычитывали, все спрашивали, манагер Николай был терпелив, пришлось. )
Земля, ГПЗУ, заключение госком, ТУ, ордера на выход на площадку, договор подряда и т.д. - реально показали.
Отсутствие документов в открытом доступе в интернете - конечно полная фигня, но для меня главное - есть они или нет и можно ли их в итоге увидеть, а это получилось. Как я понял, застройщик не выкладывает документы на сайт, потому что ждет пока соберет полный пакет с разрешением на строительство. В принципе логика определенная есть, хоть я и не согласен.
По схеме сделки. Ну ЖСК, конечно, имеет свои минусы, ну и плюсы тоже есть на самом деле. У Ванили договор, устав и проч. довольно вменяемый, да и обсуждать можно, я много раз видел гораздо хуже, в начале 2000 - вот там жесть была. Главное что не предварительный договор и не вексельная схема - вот где часто трешак попадается. А ЖСК при пакете документов - не идеально, но рабочий вполне вариант.
Все охают про двойные продажи - блин, ну кто в вопросе, прекрасно знают, что последние лет 5 в Москве не было НИ ОДНОГО такого случая. Я в свое время много по судам ходил, искать умею. Кто кричит - покажите примеры, буду рад поучиться.
По изменению цены и сроков - я лично изначально предполагаю затягивания на квартал-полгода, это ведь реальность Москвы, и схема особо на срок готовности не влияет, если задержка будет - то будет, заработать здесь на штрафах ДДУ почти нереально, кто пробовал - меня поймет, там молишься чтоб хоть как-то что-то достроили хоть когда-нибудь. По ценам - в договоре у них явно такой возможности не прописано, в инвест. договоре прямо запрещено. Поэтому здесь в целом для меня терпимо.
По разрешению на строительство - говорят, что получают, по моей оценке пакет у них готов, не вижу причин чтобы не получили, закладываю лично до 2 месяцев, хотя и 3 меня устроит.
По площадке - ездили, мертво там было совсем еще пару месяцев назад. Сейчас хоть что-то, трубы, вагончики, и проч. Пишут что не идут работы уже года два - ну так без разрешения и не могут, что тут смущает не пойму. Хуже когда строят без разрешения - был у моего товарища случай, так потом район застройщика прижал и все, давай досвидания, полтора года лишних ждал.
То что продают давно - и что? Придите к любому застройщику на любом этапе хоть когда вообще только еще в планах дом - вам ВСЕГДА продадут. Я увидел активные продажи в августе - сайт появился и реклама. Ну и ок, по мне так и раньше могли начинать, не вижу проблем.
Для меня главное - документы, схема и прибыльность.
Ценник по которому брал - 95 000 за метр для любых квартир - это на 5+ (для ликвидного метража, точечного монолита, с моим прогнозом завершения в 1-2 кв. 2014 года, почти без реальных конкурентов), документы - на 4 (мне лично не хватает только разрешения на строительство для полного счастья, но с такой ценой это ок), схема - ЖСК и страхов. на 4+ (учитывая имеющиеся документы), состояние площадки - 4 (уже хоть что-то сделано до разр. на строит.).
По страховке тоже хочу пройтись - народ, ну где вы еще видели дома с включенной в стоимость коммерческой страховкой?!?!?! Страховщик Радонеж - это конечно не Росгосстрах, но ведь нужно смотреть глубже - дочка РЖД, основной ее страховщик, существуют с 93 года и прошли кризисы 98 и 2008, когда страховые пачками дохли. Как это может не нравиться?! Некоторые пишут, что мол собирают деньги чтобы пару лет их покрутить, дом не построить, а страховщика кинуть! Вы чего пишите, у вас голова чтобы думать или зачем? Во первых, компании такого уровня что попало и кого попало от нечего делать не страхуют. Они копают и проверяют перед тем чтобы застраховать так, как никаким банкам и не снилось (поэтому все банки всегда и страхуют ипотеку). Во вторых, для меня лично главное - не потерять основную сумму или не заморозить ее на несколько лет. Неприятно, конечно, если что-то не сложиться и дома вдруг не будет, но я верну свои деньги, пусть и потеряв пару лет на инфляции. Это все равно ГОРАЗДО лучше засады с недостроенными домами по ДДУ и обычными ЖСК. Неужели никто не считает свои кровные и не рассматривает различные варианты событий?! В третьих, когда хотят кинуть в строительстве, никто ничего не страхует, а продают по максимуму и просто выводят деньги (щас это тяжело стало, но бывает), никому жалкие 20-30% таким способом зарабатывать не интересно.
Еще по разрешению на строительство - неужели никто не понимает, что как только оно появиться, ценник вырастет по сравнению с тем что я покупал, процентов на 30? И тогда все будут говорить - ну блин, если бы знал что так будет, жалко что упустил вариант. Отсутствие разрешения по мне так даже хорошо, выгоднее покупка. Главное здесь - текущий собранный пакет.
Не бывает новостроек без риска, разрешение на строит. и ДДУ - 214 закон лишь гарантия начала работ, но никак не их завершения.
Мой совет - не готовы принимать риски - покупайте вторичку (хотя и там кидалов хватает) и не лезьте в новостройки. Каждому, и мне, хочется купить квартиру в Мск, в реально строящемся доме на продвинутой фазе у крупного застройщика по ДДУ и со страховкой и со всеми документами и по 50 000 рублей за метр, но так не бывает!
Либо изучайте предмет, причем сами и внимательно, а не по форумам. Не ищите спасительных формул про 214 закон и подобное. Вставшая стройка по ДДУ - регулярное явление и реальная засада. Смотрите, вникайте, разбирайтесь, ищите варианты, не ленитесь поехать на площадку или в офис по нормальному варианту.
Предвижу, любители пофлудить будут сейчас все это критиковать, а меня жалеть. Спасибо, не стоит, я справлюсь со своими проблемами или успехами самостоятельно.
Сорри, если кого-то обиде постом, накипело маленько по итогу чтения. Всем успешных покупок в любых выбранных домах и комплексах!
Удачи всем, она особенно актуальна в новостройках!
